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包頭市出臺(tái)今年新建住房?jī)r(jià)格 控制目標(biāo)、控制房?jī)r(jià)上漲壓力仍存

作者:天煜耐火材料 | 發(fā)布日期:2015-10-19 | 瀏覽次數(shù):4952

3月30日,為貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》精神,抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,根據(jù)包頭市2011年度經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力等因素,包頭市確定2011年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)為漲幅不高于10%。

   今年126日,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施,業(yè)界稱(chēng)作新國(guó)八條”,要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策,對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%;貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。隨后又推出限購(gòu)及房產(chǎn)交易稅等細(xì)則,制定了《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》。有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司預(yù)測(cè),今年將有超過(guò)60個(gè)的城市實(shí)施嚴(yán)格的限制購(gòu)房措施,市場(chǎng)交易量將會(huì)受到明顯打擊。

  受宏觀調(diào)控政策影響,包頭市房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度已經(jīng)有所反應(yīng)。據(jù)統(tǒng)計(jì),1-2月份,包頭市房地產(chǎn)供應(yīng)量偏低,成交量有所下降,房?jī)r(jià)略有增長(zhǎng),市場(chǎng)觀望氣氛較濃;受年初轉(zhuǎn)讓二手房營(yíng)業(yè)稅由差額調(diào)整成全額征收,以及契稅的調(diào)整,二手房成交量環(huán)比大幅下降。

  但深入分析可以發(fā)現(xiàn),包頭樓市在新國(guó)八條的催化下,出現(xiàn)了明顯的兩極分化。高端樓盤(pán)表現(xiàn)冷清,而部分中低端樓盤(pán)依然延續(xù)了年底的熱度。

  究其原因:一是改善型房源熱度不減。據(jù)統(tǒng)計(jì),2000年到2009年,我市的住宅成交總面積近2000萬(wàn)平方米,而包頭240萬(wàn)人口,按照人均30平方米的住房需求來(lái)算,至少有7000萬(wàn)平方米的需求量,改善型住房需求上升空間巨大。二是近年來(lái)包頭經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好,人均可支配收入逐年提升,為包頭人的購(gòu)買(mǎi)力注入了一針增強(qiáng)劑?,F(xiàn)實(shí)看,過(guò)去的2010年遭遇兩次樓市調(diào)控,但包頭商品住宅成交面積和成交均價(jià)分別上漲9.68%、20.48%,住房消費(fèi)需求旺盛。

  改善型住房需求居多,市場(chǎng)泡沫會(huì)相對(duì)少。而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)上更多居住品質(zhì)、服務(wù)水平、科技含量更高的產(chǎn)品大量面市,改善型需求的釋放還會(huì)呈穩(wěn)定上升的趨勢(shì)。房?jī)r(jià)水平,尤其是城區(qū)的房?jī)r(jià),依然有一定上升空間。以銷(xiāo)售改善型住房為主的東亞世紀(jì)城樓盤(pán)為例。目前該樓盤(pán)三期產(chǎn)品5000余元的起價(jià),相比兩年前上漲了2000多。

  相對(duì)的,包頭高端樓市之所以迅速退燒,一方面源于一季度本為房地產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)淡季。另一方面,新國(guó)八條的打壓確實(shí)卡掉了不少以投資為目的的購(gòu)買(mǎi)力。但業(yè)內(nèi)人士同時(shí)預(yù)測(cè),雖然包頭未進(jìn)入首輪限購(gòu)令城市之列,卻不能保證今年60個(gè)實(shí)施限購(gòu)令的城市里沒(méi)有包頭,這又可能引發(fā)趕在限購(gòu)令之前購(gòu)二三套房需求的集中釋放。而購(gòu)買(mǎi)高端樓盤(pán)尤其是別墅的多為二套、三套的置業(yè)者,且一次性付清購(gòu)房款的比例很高。新國(guó)八條其中關(guān)于二套房貸款利率、首付款比例對(duì)于這樣的一次性付清的購(gòu)房行為牽制力較小。對(duì)購(gòu)買(mǎi)高端樓盤(pán)殺傷力的條款無(wú)疑凸顯在限購(gòu)令和房產(chǎn)稅上。

  而作為國(guó)內(nèi)三線城市,控制包頭房?jī)r(jià)上漲壓力的增加,還來(lái)自于外地投資的涌入。日前,中國(guó)社科院發(fā)布的中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告顯示,在一線城市房?jī)r(jià)泡沫越來(lái)越明顯的情況下,包括包頭市在內(nèi)的國(guó)內(nèi)二三線城市已經(jīng)成為房地產(chǎn)交易的重要市場(chǎng)。這種交易既體現(xiàn)在大型房地產(chǎn)商的搶灘,同時(shí)也體現(xiàn)在消費(fèi)者投資方向的回流。

  已公布的30多家地產(chǎn)公司的年報(bào)顯示,進(jìn)入二三線城市開(kāi)發(fā)地產(chǎn)已經(jīng)成為主流。原因是:對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō),二三線城市的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有一線城市激烈,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期短,開(kāi)發(fā)資金需求量少,資金回流快,可實(shí)現(xiàn)較高的資金周轉(zhuǎn)率。

  另一方面,包頭與呼和浩特、鄂爾多斯形成的金三角,已經(jīng)進(jìn)入了國(guó)家戰(zhàn)略發(fā)展的層面。目前三地正在打造一小時(shí)交通圈,加上未來(lái)幾年去往北京的高鐵就會(huì)通車(chē),未來(lái)三地的戰(zhàn)略地位不容小視。對(duì)比相同事例可以看到,城市圈的建立將會(huì)極大地帶動(dòng)房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。(包頭日?qǐng)?bào))